PATNA:बिहार में अब मकान बनाने से लेकर ऊंची इमारतों के निर्माण तक के नियमों में बड़ा बदलाव किया गया है। राज्य सरकार ने नए बिल्डिंग बायलॉज को मंजूरी दे दी है।
नए नियमों के तहत अब भवन निर्माण के लिए कम से कम 12 फीट यानी 3.7 मीटर चौड़ा पहुंच मार्ग अनिवार्य होगा। इसके अलावा एफएआर, पार्किंग, सेटबैक और ग्रीन बिल्डिंग को लेकर भी कई महत्वपूर्ण बदलाव किए गए हैं।
सबसे बड़ी बात यह है कि सुरक्षा संबंधी शर्तों के अधीन भवनों की अधिकतम ऊंचाई पर लगी पाबंदी हटाने का प्रावधान किया गया है। नए नियम पटना समेत राज्य के सभी शहरी क्षेत्रों में लागू होंगे।
12 फीट चौड़ी सड़क के बिना नहीं बनेगा मकान
नए बिल्डिंग बायलॉज के मुताबिक, अब किसी भी भवन के निर्माण के लिए कम से कम 3.7 मीटर यानी 12 फीट चौड़ा पहुंच मार्ग होना जरूरी होगा। भवन तक पहुंचने वाली सड़क की चौड़ाई अधिसूचित मास्टर प्लान या विकास योजना के अनुसार निर्धारित की जाएगी। खास बात यह है कि अगर कोई भवन मालिक सड़क चौड़ी करने के लिए अपनी जमीन समर्पित करता है, तो उसे इसके अनुपात में अतिरिक्त फ्लोर एरिया रेशियो यानी एफएआर का लाभ भी मिलेगा। नए नियम लागू होने के बाद वर्ष 2014 की भवन निर्माण उपविधि निरस्त हो जाएगी।
तीन श्रेणियों में बांटे गए भवन
नए नियमों में भवनों को जोखिम के आधार पर तीन श्रेणियों में बांटा गया है। 10 मीटर तक ऊंचे आवासीय और व्यावसायिक भवन निम्न जोखिम की श्रेणी में आएंगे। इनके लिए स्व-घोषणा के आधार पर त्वरित भवन परमिट मिल सकेगा। वहीं, 10 मीटर से अधिक और 24 मीटर तक ऊंचे भवन मध्यम जोखिम की श्रेणी में होंगे। इनके नक्शे की तकनीकी स्वीकृति वास्तुविद के स्तर पर होगी। जबकि 24 मीटर से अधिक ऊंचे भवन उच्च जोखिम की श्रेणी में रखे गए हैं। इनके लिए नगर निकाय या संबंधित प्राधिकरण से मंजूरी लेना अनिवार्य होगा।
सभी भूखंडों पर बेस एफएआर 3.0
नए बिल्डिंग बायलॉज में एफएआर के नियमों में भी बड़ा बदलाव किया गया है। अब सभी भूखंडों के लिए एक समान बेस एफएआर 3.0 निर्धारित किया गया है। इसके अलावा भवन मालिक अतिरिक्त प्रीमियम एफएआर खरीद सकेंगे। इसके लिए कोई निर्धारित अधिकतम सीमा नहीं रखी गई है। यानी अतिरिक्त एफएआर खरीदकर भवन मालिक अपने निर्माण क्षेत्र को बढ़ा सकेंगे। वहीं, सुरक्षा संबंधी शर्तों के अधीन भवनों की अधिकतम ऊंचाई पर लगी पाबंदियों में भी छूट दी गई है। इससे शहरी क्षेत्रों में ऊंची इमारतों के निर्माण का रास्ता आसान होगा।
सेटबैक और पार्किंग के नियम भी बदले
नए नियमों में भवन के चारों तरफ सेटबैक रखने की जगह अब केवल एक तरफ सेटबैक का प्रावधान किया गया है। इसका उद्देश्य आपातकालीन वाहनों को भवन के पिछले हिस्से तक पहुंचने का रास्ता उपलब्ध कराना है। 15 मीटर तक ऊंचे भवनों के लिए 3.7 मीटर सेटबैक रखना होगा। इसके बाद प्रत्येक तीन मीटर अतिरिक्त ऊंचाई पर 0.3 मीटर सेटबैक बढ़ाया जाएगा। अधिकतम सेटबैक नौ मीटर निर्धारित किया गया है। हालांकि, निर्धारित आकार के छोटे भवनों को इससे छूट मिलेगी।
पार्किंग की व्यवस्था होगी अनिवार्य
नए बिल्डिंग बायलॉज में पार्किंग को भी अनिवार्य कर दिया गया है। पार्किंग की गणना प्रति कार 15 वर्गमीटर के आधार पर होगी। आवासीय भवनों में प्रत्येक आवासीय इकाई के लिए एक कार पार्किंग जरूरी होगी। वहीं, शैक्षणिक, व्यावसायिक और संस्थागत भवनों में प्रत्येक 100 वर्गमीटर निर्मित क्षेत्र पर एक कार पार्किंग की व्यवस्था करनी होगी। औद्योगिक और भंडारण भवनों में प्रत्येक 300 वर्गमीटर पर एक कार पार्किंग अनिवार्य होगी। खास बात यह है कि सभी मंजिलों पर पार्किंग की अनुमति होगी और अनिवार्य पार्किंग क्षेत्र को एफएआर की गणना से बाहर रखा जाएगा।
ग्रीन बिल्डिंग बनाने पर मिलेगा अतिरिक्त एफएआर
सरकार ने ग्रीन बिल्डिंग को प्रोत्साहित करने के लिए भी विशेष प्रावधान किया है। इसके तहत मान्यता प्राप्त रेटिंग प्रणाली के आधार पर ग्रीन बिल्डिंग को अतिरिक्त एफएआर दिया जाएगा। तीन स्टार रेटिंग मिलने पर पांच प्रतिशत, चार स्टार पर 10 प्रतिशत और पांच स्टार रेटिंग पर 15 प्रतिशत अतिरिक्त एफएआर का लाभ मिलेगा। इसके अलावा भवन नक्शे की वैधता पांच वर्ष होगी। निर्धारित शुल्क जमा कर इसका स्वत: नवीकरण कराया जा सकेगा।
अग्निशमन एनओसी के लिए अलग से आवेदन नहीं
नए नियमों में भवन परमिट के साथ ही अग्नि अनापत्ति प्रमाणपत्र यानी फायर एनओसी की व्यवस्था को भी शामिल कर दिया गया है। अब इसके लिए अलग से एनओसी लेने की आवश्यकता नहीं होगी। वहीं, पहले से बने भवनों को भी निर्धारित प्रक्रिया और शुल्क के आधार पर भवन परमिट लेने का अवसर दिया जाएगा।
कुल मिलाकर बिहार सरकार के नए बिल्डिंग बायलॉज से शहरी क्षेत्रों में भवन निर्माण की प्रक्रिया को आसान बनाने, ऊंची इमारतों को प्रोत्साहित करने और पार्किंग व अग्नि सुरक्षा जैसी व्यवस्थाओं को बेहतर करने की कोशिश की गई है। हालांकि, नए नियमों का लाभ लेने के लिए भवन मालिकों को निर्धारित सुरक्षा मानकों और निर्माण संबंधी शर्तों का पालन करना होगा।
