Bihar News : बिहार में अपना मकान बनाने या जमीन पर बहुमंजिला इमारत खड़ी करने की योजना बना रहे लोगों के लिए बड़ी खबर है। अब भवन का नक्शा पास कराने के लिए महीनों तक सरकारी दफ्तरों के चक्कर लगाने की परेशानी कम हो सकती है। राज्य सरकार ने भवन निर्माण से जुड़े नियमों में बड़े बदलाव की दिशा में कदम बढ़ाया है। राज्य मंत्रिमंडल ने बिहार भवन उपविधि-2026 को मंजूरी दे दी है। नई व्यवस्था के तहत अगर निर्धारित 30 दिनों के भीतर भवन के नक्शे पर फैसला नहीं लिया जाता है, तो उसे स्वत: स्वीकृति यानी डीम्ड अप्रूवल देने का प्रावधान किया गया है।
इस बदलाव का सबसे ज्यादा फायदा उन लोगों को मिलने की उम्मीद है, जिनके पास छोटे आकार के प्लॉट हैं। पहले भवन निर्माण के नियमों के कारण छोटे भूखंडों पर मकान बनाते समय काफी जगह खाली छोड़नी पड़ती थी। इससे निर्माण के लिए उपलब्ध जमीन कम हो जाती थी। नई भवन उपविधि में इस व्यवस्था को आसान बनाने का प्रयास किया गया है। खासकर मुंगेर जैसे पुराने शहरों में, जहां छोटी जमीन और संकरी गलियों के बीच मकान बनाने की चुनौती रहती है, वहां नए नियम महत्वपूर्ण साबित हो सकते हैं।
नई भवन उपविधि लागू होने के बाद वर्ष 2014 से प्रभावी पुराने नियमों की जगह नई व्यवस्था लेगी। इसमें भूखंड के चारों तरफ निर्धारित दूरी तक खाली जगह छोड़ने की बाध्यता में बदलाव किया गया है। अब चारों तरफ सेटबैक छोड़ने के बजाय एक तरफ निर्धारित खुली जगह रखने का प्रावधान किया गया है। इससे जमीन का बेहतर इस्तेमाल किया जा सकेगा और छोटे प्लॉट पर भी पहले की तुलना में अधिक निर्माण क्षेत्र उपलब्ध हो सकता है।
सरकार ने सभी भूखंडों के लिए आधारभूत एफएआर (फ्लोर एरिया रेशियो) 3.0 निर्धारित किया है। इसका मतलब है कि जमीन के कुल क्षेत्रफल के मुकाबले भवन में कितने क्षेत्र का निर्माण किया जा सकता है, इसकी सीमा तय होगी। इसके अलावा निर्धारित शुल्क जमा कर अतिरिक्त प्रीमियम एफएआर लेने की सुविधा भी दी जाएगी। इससे निर्माण करने वाले लोगों को जरूरत और नियमों के अनुसार अधिक जगह का इस्तेमाल करने का विकल्प मिलेगा।
भवन निर्माण की अनुमति अब केवल प्लॉट के आकार के आधार पर नहीं, बल्कि इमारत की ऊंचाई और उससे जुड़े जोखिम के आधार पर भी तय होगी। इसके लिए भवनों को तीन श्रेणियों में बांटा गया है। 10 मीटर तक ऊंचाई वाले भवनों को निम्न जोखिम श्रेणी में रखा गया है। ऐसे भवनों के लिए स्वघोषणा के आधार पर तेजी से निर्माण की अनुमति देने का प्रावधान है। वहीं, 10 से 24 मीटर तक ऊंचाई वाले भवन मध्यम जोखिम श्रेणी में आएंगे। इनके नक्शे की तकनीकी स्वीकृति वास्तुविद के स्तर पर होगी।
24 मीटर से अधिक ऊंचाई वाली इमारतों को उच्च जोखिम श्रेणी में रखा गया है। ऐसे भवनों के निर्माण के लिए संबंधित नगर निकाय या सक्षम प्राधिकरण की मंजूरी लेना अनिवार्य होगा। यानी छोटे प्लॉट पर भी ऊंची इमारत बनाने का विकल्प आसान जरूर होगा, लेकिन इसके लिए सुरक्षा और तकनीकी मानकों का पालन करना पड़ेगा।
नई व्यवस्था में भवन तक पहुंचने वाले रास्ते की चौड़ाई को लेकर भी महत्वपूर्ण शर्त रखी गई है। इसके अनुसार किसी भवन तक पहुंचने के लिए कम से कम 3.7 मीटर यानी करीब 12 फीट चौड़ा मार्ग होना जरूरी होगा। यह चौड़ाई संबंधित मास्टर प्लान और विकास योजना के अनुरूप भी होनी चाहिए। इसके अलावा आपातकालीन स्थिति में अग्निशमन वाहनों की आवाजाही सुनिश्चित करने के लिए भवन के एक तरफ खुली जगह रखने का प्रावधान किया गया है।
सरकार ने नए नियमों में पार्किंग व्यवस्था को भी विशेष महत्व दिया है। आवासीय भवनों में प्रत्येक आवासीय इकाई के लिए एक कार पार्किंग का प्रावधान किया गया है। एक कार खड़ी करने के लिए 15 वर्गमीटर जगह निर्धारित की गई है। वहीं, व्यावसायिक, शैक्षणिक और संस्थागत भवनों में प्रत्येक 100 वर्गमीटर निर्मित क्षेत्र पर एक कार की पार्किंग जरूरी होगी। औद्योगिक और भंडारण भवनों के लिए प्रत्येक 300 वर्गमीटर निर्मित क्षेत्र पर एक कार पार्किंग का नियम रखा गया है।
इसके साथ ही पर्यावरण के अनुकूल भवन निर्माण को बढ़ावा देने के लिए ग्रीन बिल्डिंग को अतिरिक्त प्रोत्साहन देने का फैसला किया गया है। ग्रीन बिल्डिंग की रेटिंग के आधार पर पांच, 10 और 15 प्रतिशत तक अतिरिक्त एफएआर देने की व्यवस्था की गई है। इससे भवन निर्माण करने वाले लोगों को पर्यावरण के अनुकूल तकनीक अपनाने के लिए प्रोत्साहन मिलेगा।
दरअसल, बिहार के कई पुराने शहरों में तेजी से बढ़ती आबादी और जमीन की कमी के कारण भवन निर्माण एक बड़ी चुनौती बनता जा रहा है। ऐसे में नए नियमों का उद्देश्य निर्माण प्रक्रिया को सरल बनाने के साथ-साथ उपलब्ध जमीन का बेहतर इस्तेमाल करना है। आने वाले समय में शहरों की जरूरतों को देखते हुए मास्टर प्लान तैयार करने पर भी काम किया जा रहा है। ऐसे में भवनों की ऊंचाई, सड़क की चौड़ाई और निर्माण की अनुमति जैसे विषयों में नए नियमों की अहम भूमिका होगी।
हालांकि, 30 दिनों में नक्शा पास नहीं होने पर स्वत: मंजूरी का प्रावधान होने का मतलब यह नहीं है कि कोई भी व्यक्ति बिना नियमों का पालन किए निर्माण शुरू कर सकता है। भवन की सुरक्षा, सड़क की चौड़ाई, पार्किंग, अग्निशमन व्यवस्था और अन्य तकनीकी शर्तों का पालन जरूरी रहेगा। नई भवन उपविधि लागू होने के बाद इसका वास्तविक लाभ लोगों को मिल सकेगा